法拍Q&A

關於法拍屋的常見知識與資訊

法拍知識

法拍屋是什麼?

法拍屋通常都是房屋貸款未繳,而使得房屋被債權銀行透過法院拍賣以清償債務,所以有問題的是在於債務人的債務關係,與所拍賣的房屋本身是沒有關係的。而且購買人在得標後抵押權就會塗銷,民眾可以放心透過法院拍賣的管道取得房屋。

購買法拍屋一定要找代標公司嗎?

對於台灣人來說,買房是人生大事,因此在買房時,多會委託房仲進行交易。而當買法拍屋時,則可委託完善的「代標業者」協助標購。由於法拍屋是不能入內看屋,資訊也相較不透明,更擔心房屋是否會有凶宅、輻射屋、海砂屋等問題。所以在投標前,代標公司會查明房屋的實際情況、現場勘察,更提供投標說明書等資料。不僅能幫民眾省去繁瑣的作業流程,更能協助處理法拍屋點交的疑難雜症。

何謂點交?

由於法拍屋不可入內查看屋況,故此時建議參考查封筆錄與購買『點交』的房子,『點交』即是書記官與當地管區員警會陪同得標者至房屋現場,強制執行,依法點交房屋與買受人。

一.可確定點交 查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會依得標人之聲請,以司法程序將房屋點交給得標人。

二.有條件點交 查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。

三.不點交變點交 拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得「權利移轉證書」,即可自行開鎖點交房屋。

何謂不點交?

『不點交』即是法院不會執行以上程序,若屋內仍有租賃情形或佔用者之情形,得標者須自行與佔用者溝通。

一.確定不點交 查封前即有租約,且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。 在銀行貸款設定之前即有租約存在,此租約便無法被法院排除;通常此類案件,債務人牽涉偽造文書之刑責居多,遇上強勢的債權銀行,便會另行訴訟排除。銀行未排除之前,投標人有很大的投標風險。

二.點交變不點交 拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。

部分點交是什麼?

有些建物(例如:集合式住宅大樓、社區)的公設是不點交的,例如:地下室、樓梯間……等公設範圍。

不點交的房子可以標嗎?

當然可以,聯邦法拍30年來受託多間公司標購點交或不點交案件,接受委託我們會視個案情況詳加說明,故不點交案件可以安心的委託我們。

買法拍屋可以看房子嗎?

法拍屋是無法看屋的,室內確切的格局也無法得知。但若委託代標公司會盡可能的了解標地物屋況,協助客戶了解法拍屋實際內部情形。

買法拍屋應該要注意哪些事項?

購買法拍屋絕對不要光只看到價格低,就懵懵懂懂的進場投標,還有很多地方是需要注意的,如下:

  1.  確認標的物的地點,是否了解或看過外觀。
  2. 產權是多少、相關產權是否清楚。
  3. 法院公告筆錄或網路資訊上之內容是否有瞭解清楚(例如是否有優先購買權、租賃等)。
  4. 法院筆錄上為點交或不點交。
  5. 標單內容確認及備齊投標之文件(例如銀行本票、投標人身分證等) 。
  6. 投標前必定確認保證金及得標後續的尾款都需要準備清楚。

購買法拍屋的拍賣流程為?

法拍屋的拍賣流程大致上分為下列

  1. 法拍屋會公告(司法院網站)和刊登報紙14天。
  2. 進行法院拍賣流程:第一次拍賣,一拍流標後,會以一拍的底價打八折進行第二拍,在打八折至第三拍,若第三拍仍流標,則會公告三個月稱做應買公告,應買公告三個月後無人應買,進行特別拍賣也叫是第四拍或特拍。
  3. 拍定後7天內需繳清尾款
  4. 10-14天會核發權利移轉證書
  5. 法院會去函告知地政機關塗銷查封
  6. 產權過戶作業(申報契稅、完稅、至地政機關辦理所有權過戶登記)
  7. 送狀申請
  8. 法院強制執行(點交/不點交處理)
  9. 交屋

購買法拍屋從得標到交屋通常需要多久時間?

法拍得標後7日內繳清尾款,一般10-14天法院就會核發權利移轉證明書,聲請點交得時間則依實際點交情況而定,一般最短有一個月最多則到半年。

買法拍屋需要準備多少資金?

  1. 保證金:大部分是拍賣底價的兩成,依法拍公告為主,若沒有保證金或是不足,是無法進行投標。
  2. 尾款:得標後7日需補足保證金剩餘的款項。因符合一般民眾需求或現金上的考量,現銀行可提供「代墊款」做為繳清尾款的服務。
  3. 契稅:取得法院核發之權利轉證明後,繳清契稅即可辦理所有權移轉登記就是俗稱之過戶。
  4. 代標服務費:如委託代標公司進行投標,一般服務費為拍賣底價的3%做為收取的服務費,收費方式及相關權利義務都會在所簽訂之委託契約約定,絕對是公開、透明、安心。
  5. 其他費用:因每個案件不一,例如不點交之案件會在點交過程中有其他的費用。得標後雖然已擁有房屋的所有權,但部分法拍屋實際上是由第三人在使用,故為排除第三人,可能會衍伸出搬遷費、律師費、遺留物的保管費等其他費用。

買法拍屋需要準備什麼文件?

如委託代標公司,都會適時的回報拍賣情形及投標前的準備事宜。投標前需準備投標之標單、身分證(正、影本)、印章及保證金支票;若要用法人(公司)投標,則需準備投標之標單、公司抄錄(正本)、負責人身分證(影本)及保證金支票。

保證金如何開及繳交?

保證金票據的抬頭、背書方式開立的注意事項如下:

  • 若是要投標一般法院拍賣的法拍屋,抬頭記載法院全名,如「臺灣XX地方法院」,背書方式不限。
  • 若是標購台灣金服公司拍賣的金拍屋,抬頭除可記載原管轄法院外,亦可記載「台灣金融資產服務股份有限公司」,但由於台灣金服公司與法院作業關係,注意抬頭開立為「台灣金融資產服務股份有限公司」之票據,不可「禁止背書轉讓」。
  • 「個人票據」不得為保證金票據。

投標注意事項如下:
將開立好的保證金人放入封存袋內將袋口密封,在封口處簽章後連同投標書投入投標箱,未將保證金票據放進封存袋者則投標視為無效。

法拍屋的競標規則為何?是可以現場加價嗎?

法拍屋的投標是將寫好的標單連同保證金投入標箱,並非在法院現場直接加價,以投標價金最高者為得標人。除非有價格相同者,才會以當場加價方式,若無意願加價,則以抽籤決定。

購買後需要繳稅嗎?

購買法拍屋還是需要繳稅的稅費為契稅,房屋稅及地價稅則視拍賣日期收取。

得標後多久需要繳清尾款?

得標人應在得標後7日內繳足尾款,是無法延長繳款期限的。

除非投標物件有註明有優先承買權人,法院會待優先承買權人放棄後,另行通知繳交尾款時間。

如尾款未繳清會如何?

得標人如未繳足尾款,法院將會進行再次拍賣。如再次拍賣之價金低於原拍賣價金,那再次拍賣所生之費用,原得標人需負擔其差額。

得標後如何點交房子?

A:

我們會向法院提出點交聲請,並協助委託人進行點交之前的協調與法院會同履勘。

  •  第一次:法院會先執行自動履行命令者,命債務人於15日內自行搬遷。

  • 第二次:會同法院到標地物現場履勘,查看實際居住人口數目及物品,並拍照存證及協調佔用人有無自動搬遷。如無法如期搬遷則訂定下次強制執行之日期。

  • 第三次:我們會函請當地派出所員警一同協助執行,並請搬家公司及鎖匠。
    鎖匠會到場開鎖或換鎖。
    佔用人如不在現場或拒絕開門,執行法官得命鎖匠開啟門鎖會同員警入內執行,如室內上有物品得標人需暫時保管或請搬家公司將物品搬離它處暫時存放並保管,需載明筆錄並通知佔用人限期取回。
    如佔用人在場者,法官會先解除佔用人之占有,並命於時限內將物品搬離,時間屆止即強制搬遷。

法拍屋尾款代墊

什麼是法拍屋尾款代墊?

買房一直是國人最為重視的人生目標之一,近年來房價居高不下讓許多購買人卻步,使得轉往能取得低於市價的法拍市場,資金絕對是考量上的首要重點。
但法拍屋在得標後需於7天內一次繳清尾款,為讓購買人在資金上能靈活運用,我們與各大銀行合作提供了尾款代墊服務,讓您不必為了資金的不足煩惱。

何時申請?代墊款的利息?

代墊款是屬於無擔保的貸款,時間通常為(1~3個月)特別適用於購買法拍屋,利率以4%~12%不等較一般房貸高,是需要時間審核條件是否符合,故與我們簽訂代標委託書後會馬上進行,後續在取得「不動產權利移轉證明書」就會幫購買人轉為利率較低、期限較長的一般房貸。

代墊款對於銀行而言風險較高,並不是所有的代標業者都能找到合法的銀行承做。所以購買人若想標購法拍屋,一定要慎選合法的代標業者和銀行才讓您沒煩惱。

尾款代墊成數?

銀行會根據個人信用狀況與法拍案件狀況,通常可代墊到得標價的7~8成,也就等於是全部尾款由銀行幫您代墊。但實際代墊成數仍需視銀行評估而定,若代墊款不足的部分,還是需要請購買人自行補足尾款以順利完成購買。

法拍屋貸款找哪間銀行?

聯亞資產長期以來一直與第一銀行和聯邦銀行有緊密的合作,所以購買人不必擔心,但一樣會依照銀行的審核程序完成房屋貸款。

準備好! 讓您放心買法拍屋!

法拍屋的流程繁瑣、資金的籌措更是重要,都是需要較長的作業時間來為購買做準備,為了有更好的品質,購買人絕對需要事前的規劃和慎選,才能避免事後的問題重重!

聯亞資產為何會是您的安全謢盾?

聯亞資產一直推動法拍市場透明化,也是台灣不動產拍賣協的創始會員之一。

協會不僅做為購買人對於法院或是代標業者的溝通橋樑,也是購買人的強力後盾。

過戶相關稅費

購買人於法院得標後,取得法院發給的不動產權利移轉證書,因於30日內地政機關辦理所有權移轉。
與一般購買房屋大致相同,但無需繳納印花稅和房地合一稅。法拍屋也無需辦理實價登入!

代書費用

  • 產權過戶移轉登記:12000元整
  • 房屋貸款設定費:4000元整

地政規費

  • 建物核定契價x 0.1
  • 土地申報地價x 0.1 x 土地面積
  • 書狀費(建物權狀、土地權狀)每份80元

地價稅

  • 納稅義務基準日:8/31
  • 開徵日:11/1
  • 截止日:11/30
  • 稅收基準:公告地價
  • ※根稅法規定,以納稅義務基準日(8 月31日)
  • 當天土地登記簿上所記載土地所有權人,為地價稅的納稅義務人。但經法院拍賣取得之土地,以領得法院核發權利移轉證書之日為準。

房屋稅

  • 課徵期間:前一年7月1日至當年6月30日
  • 繳納期間:每年 5 月 1 日起至 5 月31日止
  • 稅收基準:房屋評定現值
  • ※房屋稅是向房屋所有權人徵收,所以自法院法給不動產權利移轉證書起至課稅6月止,依照月數比例繳納。

契稅

  • 契稅稅額:核定契價×買賣稅率(6%)
  • ※購買人自法院法給不動產權利移轉證書起30日內,向建物所在地之稅捐稽徵機關辦理。法拍屋土地部分無需繳納契稅